Condominio: chi paga i lavori? C'è il fondo speciale

I lavori all'interno di un condominio sono all'ordine del giorno come, spesso accade, anche le vicissitudini ad essi legate.
C'è chi non è d'accordo oppure chi decide di impugnare la delibera dell'assemblea o chi, per un motivo o per un altro, non paga diventando moroso.

Cerchiamo, dunque, di capirne di più tra le varie leggi che regolano la materia e che, inevitabilmente, forniscono diversi spunti di riflessione.
In particolar modo che succede quando al condominio bisogna apportare delle innovazioni o bisogna provvedere ad opere di manutenzione straordinaria?

CHE COSA SI INTENDE PER MANUTENZIONE STRAORDINARIA E INNOVAZIONI?
E' bene partire dalla spiegazione di questi due concetti, assai differenti tra di loro.
La definizione di manutenzione straordinaria è ricavabile dalla Legge 457/1978: "le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonchè per realizzare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d'uso".
Ad esempio: la realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni; l'apertura di nuove porte o finestre; l'installazione di pannelli solari o fotovoltaici.
Invece, non è fornita da alcuna disposizione normativa la definizione di innovazione che, tuttavia, è da intendersi come quell'intervento che altera la destinazione di una parte dell'immobile che, nei fatti, viene ad avere un uso differente rispetto a quello originario.
Ad esempio: un cortile dove, con le dovute autorizzazioni, vengono creati vani box.

CHI PAGA?
La risposta è più che scontata: ciascun proprietario di un immobile del condominio.
Ma c'è di più, soprattutto nell'ottica di scongiurare azioni di recupero credito da parte della ditta aggiudicatrice dell'appalto in caso di morosità di uno o più soggetti obbligati a pagare.
Infatti, l'articolo 1135 del codice civile dispone che l'assemblea provvede alla deliberazione sulla manutenzione straordinaria e sulle innovazioni "costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori".
In sostanza un fondo nel quale confluiscono le quote che ciascun proprietario deve per quei lavori, fondo assolutamente vincolato ad essere usato solo e soltanto per questi ultimi.
Possibile, inoltre, anche razionarlo poichè "se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti".

PUO' UN PROPRIETARIO RIFIUTARSI?
Alla domanda fornisce risposta ancora una volta il codice civile.
L'articolo 1121 sancisce che "qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa".
Che significa? Significa che il proprietario è nella condizione di sottrarsi all'obbligazione di pagare quelle opere che, suscettibili di utilizzazione separata rispetto agli altri condomini, comportano costi eccessivi e non arrecano alcun miglioramento al condominio tenuto conto delle condizioni in cui esso versa obiettivamente, cioè sono del tutto inutili come può essere l'installazione di una ascensore in una catapecchia.
Anche la giurisprudenza è intervenuta sul tema: la sentenza n. 10483/2015 della Suprema Corte di Cassazione ha puntualizzato che quando le opere comportano un notevole accrescimento del valore economico dello stabile nessuno può esimersi dal contribuire alle spese dovute.
Fondamentale, infine, è che tutte queste rimostranze vengano enunciate nel corso dell'assemblea condominiale.


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