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"Furbo"... chi Legge!

Condominio, chi paga i lavori al lastrico solare di proprietà esclusiva?

Una quota dovrà essere sostenuta anche dagli altri condomini

Abbiamo già avuto modo di affrontare il tema delle ripartizioni delle spese nel caso di danni, per esempio provocati da infiltrazioni, alle parti comuni di un condominio (https://www.molfettaviva.it/rubriche/furbo-chi-legge/infiltrazioni-come-si-gestiscono-le-spese-nel-condominio/).

Ma cosa accade nel caso di danni al lastrico solare di proprietà esclusiva? E' il proprietario a dover sostenere interamente le spese oppure queste ultime dovranno essere ripartite pure tra gli altri condomini?

Per rispondere, come sempre, dobbiamo partire dalla legge.
Nel caso in esame è l'articolo 1126 codice civile a dettare la regola: "Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno".

Ebbene è la giurisprudenza a fornirci ulteriori chiarimenti.
Prima di tutto bisogna considerare che per per lastrico solare la norma intende "la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura" (sentenza n. 27942/2013 Corte di Cassazione) e che tale dettato normativo è applicabile a condizione che la riparazione o ricostruzione del lastrico "non derivi da fatto imputabile soltanto" al condomino che ne fa uso esclusivo o che ne è proprietario esclusivo (sentenza n. 3676/2006 Corte di Cassazione).

Nello specifico il criterio di spesa è "applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento che riguardi la struttura la sua finalità di copertura" (sentenza n. 16583/2012 Corte di Cassazione). Ancora più nel dettaglio, "poichè il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo" (sentenza n. 5848/2007).

In pratica chi deve pagare?
Ebbene "sono spese a carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto quelle attinenti alle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (esempio: spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere, collegate alla sicurezza del calpestio)" mentre tutte quelle per la manutenzione ordinaria o straordinaria del lastrico e legate alla sua funzione di copertura dell'edificio saranno sostenute per un terzo dal proprietario esclusivo o da chi ne fa uso esclusivo.
Invece i restanti due terzi saranno soldi a carico di "coloro ai quali appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali pertanto esso funge da copertura, con esclusione dei condomini alle cui porzioni il lastrico stesso non sia sovrapposto" (sentenza n. 7472/2001 Corte di Cassazione).

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