L'inquilino non paga: possibile lo sfratto o può evitarlo?

Oggi giorno sono in tanti coloro alle prese con una procedura di sfratto. Per cause certo diverse, seppure quasi sempre riconducibili ad una sola: la grave crisi economica.

Ebbene, una delle domande più frequenti da chi ha locato un immobile a uso abitativo è questa: «Posso sfrattare immediatamente l'inquilino (giuridicamente noto come conduttore) che non paga?».
La risposta è no dal momento che la legge riconosce al conduttore il diritto di chiedere al giudice la concessione del così detto "termine di grazia".

Ma come sempre andiamo con ordine.

Innanzitutto è opportuno che la locazione sia regolata da un contratto opportunamente registrato.
Secondo punto: è possibile intimare lo sfratto per morosità se il conduttore non paga il canone decorsi almeno venti giorni dalla data pattuita.
Ricorrendo queste due condizioni è possibile agire per il locatore citando in giudizio il conduttore e chiedendo la restituzione dell'immobile libero da cose e persone nonchè la liquidazione delle somme dovute, anche attraverso una ingiunzione del giudice, secondo quanto sancito dagli articoli 658 e 660 del codice di procedura civile.

Ecco, allora, che si arriva davanti al giudice ed è in questa sede che il conduttore può chiedere la concessione del termine di grazia.

DI COSA SI TRATTA?
Normativa di riferimento sono gli articoli 55 e 56 della Legge 392/1978.
La prima caratteristica del termine di grazia è la sua perentorietà: cioè non è possibile assolvere all'obbligazione oltre lo stesso termine.
Nello specifico il giudice accorda un periodo non superiore ai 90 giorni entro cui il conduttore deve sanare il debito con il locatore (comprese le spese legali da questi sostenute) a patto che dimostri e provi le proprie difficoltà economiche mentre se le difficoltà sono legate, per esempio, a precarie condizioni di salute,. il termine è allungato fino a 120 giorni.
La richiesta può essere fatta per tre volte nel corso di un quadriennio.

Chi verifica che il conduttore ha saldato il debito?
Lo stesso giudice il quale fissa una udienza di verifica nella quale egli convalida lo sfratto se, decorso il termine di grazia, il conduttore non ha pagato quanto dovuto.

Ma il giudice concede sempre e a prescindere il termine di grazia?
No.
Come già detto è necessario che il conduttore dimostri le ragioni per cui fa tale richiesta.
Infatti ""la concessione di un termine integra non un obbligo ma una facoltà discrezionale di cui il giudice può avvalersi quando ricorrono comprovate condizioni di difficoltà del conduttore" (Cass. civ. sent. 1830/1990).
Non a caso "nel procedimento per convalida di sfratto per morosità il giudice che ritenga inammissibile l'istanza del conduttore per la sanatoria della morosità può emettere solo l'ordinanza di rilascio dell'immobile" (Cass. civ. sent. 19865/2014).

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