Immobile senza agibilità: è possibile la compravendita?

A Molfetta ne esistono parecchi: immobili, se non addirittura interi palazzi, sprovvisti del certificato di agibilità.
Molti di questi beni come locali oppure abitazioni sono sul mercato.

Cerchiamo, allora, di spiegare come e perchè possono essere venduti pur senza tale requisito formale.

COSA E' "L'AGIBILITA'"
Il certificato di agibilità, dal 2016 meglio noto come "segnalazione di agibilità", è quella certificazione rilasciata per provare che l'immobile è conforme alla normativa in materia di salute, igiene e sicurezza.
Per capirci: è quell'attestazione che dice che sì, quella casa è abitabile perchè rispetta tutte le leggi sulla finalità del suo utilizzo.
E da chi può essere rilasciato tale certificato?
Dai competenti uffici comunali anche se dal 2013, con l'introduzione del Decreto Legge n. 69 di quell'anno, esso può essere ottenuto tramite autocertificazione del direttore dei lavori o di altro tecnico incaricato.

E' POSSIBILE VENDERE UN IMMOBILE SPROVVISTO DI TALE CERTIFICAZIONE?
La risposta è sì ma occorre arrivarci per gradi.

L'articolo 1477, III comma, codice civile sancisce che il venditore deve "consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta", tra cui appunto la certificazione attestante l'agibilità.
E' proprio tale obbligo che, tuttavia, può essere non rispettato.
A tal proposito è opportuno citare quanto scritto in un articolo di Pietro Zanelli e Federico Bonora, tratto dalla rivista Notariato (n. 3/2017): "In sede di stipulazione del contratto di compravendita di un immobile sprovvisto dell'agibilità, le parti possono infatti espressamente convenire di trasferire il bene a prescindere dall'esistenza di tale qualità. In tal caso l'acquirente avrà valutato l'opportunità di procedere all'acquisto del bene, nella consapevolezza dell'assenza dell'agibilità, in considerazione dei vantaggi derivanti dalla conclusione del negozio a prescindere dalla presenza di tale elemento. Sorgerà tuttavia responsabilità contrattuale in capo all'alienante qualora lo stesso, pur in presenza del siffatto accordo, abbia garantito la sussistenza dei requisiti astrattamente necessari per l'ottenimento dell'agibilità dell'immobile e questi risultino invece mancanti. Le parti, qualora alla conclusione del contratto di vendita il bene difetti dell'agibilità, possono inoltre liberamente individuare il soggetto in capo al quale gravino le spese necessarie per la procedura volta all'ottenimento di tale qualità".

Che significa?
Significa che l'atto con il quale vi è stato il trasferimento della proprietà dal venditore all'acquirente è valido motivo per il quale è possibile la vendita ma l'assenza della certificazione incide sul corretto adempimento delle obbligazioni che scaturiscono dal contratto.

Infatti, secondo un orientamento della giurisprudenza ormai consolidato, l'immobile alienato senza certificazione di agibilità non è commerciabile cioè suscettibile di valutazione economica.
Cardine di tale pensiero è la sentenza n. 2294/2017 della Suprema Corte di Cassazione secondo cui "la vendita di un immobile destinato ad abitazione integra l'ipotesi di aliud pro alio" in presenza di "difetto assoluto" di tale certificazione: semplificando, secondo i Giudici, il venditore starebbe vendendo una cosa per un'altra.
Ma proprio per questo motivo, nel caso in cui il venditore non consegna all'acquirente il certificato di agibilità quest'ultimo è legittimato a chiedere sia "la risoluzione del contratto" sia "il risarcimento del danno". Tale inadempimento non è sanato nel caso in cui al momento della stipula il venditore "abbia già presentato domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile".

COME COMPORTARSI?
Il primo consiglio è quello di affidarsi solo a professionisti delle vendite immobiliari che, in quanto tali, sono a perfetta conoscenza di tutto ciò che riguarda l'immobile oggetto della trattativa e che, senza ritrosie, ne parlano.

Il secondo consiglio, nel caso in cui si decide di acquistare un immobile senza certificato di agibilità, è quello di stipulare dapprima un contratto preliminare che ponga come condizione per la sottoscrizione dell'atto di compravendita l'ottenimento della certificazione a carico dell'acquirente: in questa maniera saranno tutelate tutte le parti anche se bisognerà attendere del tempo in più per chiudere l'affare.


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